Купівля іноземцями нерухомості в Албанії
Албанія - це країна з приголомшливою природною красою. Невелика за розмірами країна купається у водах одразу двох морів - Іонічного та Адріатичного. І не дивно, що, за спостереженнями ріелторів, попит на нерухомість у столиці та на курортах Албанії суттєво зріс за останні кілька років. Багато в чому ринок зростає за рахунок закордонних гостей. За даними на вересень 2022 року вкладення нерезидентів у нерухомість Албанії за рік зросли на 43%. Приблизно третина іноземних інвесторів - громадяни Євросоюзу, переважно Чехії, Польщі, Німеччини, Італії, Швеції, Фінляндії. Тих, хто приїжджає з-за кордону, цікавить насамперед житло на курортах.
- Про країну
- Огляд ринку нерухомості Албанії
- Як іноземцю купити нерухомість в Албанії
- Пошук нерухомості в Албанії
- Процедура купівлі нерухомості в Албанії
- Віддалена угода
- Витрати на придбання нерухомості
- Володіння нерухомістю - не підстава для отримання дозволу на проживання
- Плюси та мінуси купівлі нерухомості в Албанії
- Підбиваючи підсумки
- Нерухомість в Албанії (відео)
Про країну
До кінця ХХ століття Албанія була абсолютно закритою країною. Про купівлю нерухомості іноземцями не могло бути й мови, навіть прості дружні візити були під суворою забороною, більше того, такого поняття як купівля нерухомості в принципі не існувало. Ніхто нічого не купував, не продавав, здавати квартири за гроші було заборонено.
На щастя, сьогодні це все в минулому. Шкіперія, або "країна орлів", як називають її самі громадяни, - цілком комфортне та безпечне місце з гостинними людьми, які готові прийти на допомогу іноземцю. У міру того, як потік туристів та іммігрантів з-за кордону зростає, і ті, хто приїжджає, діляться враженнями зі своїми співвітчизниками, забобони щодо Албанії поступово відступають.
Але в Албанії є ще одна, мальовничіша спадщина. Це багатокілометрове узбережжя Адріатичного та Іонічного морів. І саме багато в чому завдяки тривалій ізоляції країні вдалося зберегти більшу частину Рів'єри в первозданному вигляді. Нинішня влада дбайливо ставиться до питань збереження цієї природної реліквії - на законодавчому рівні заборонено хаотичну забудову курортної зони. Тому сьогодні Албанія - це справжній скарб для любителів життя біля моря, оскільки в даний час забудовники зводять будівлі біля краю води. Саме такі об'єкти найчастіше пропонують іноземцям.
Важливе доповнення - в Албанії перша лінія - це саме перша лінія, тобто вихід до моря і прекрасні мальовничі морські краєвиди не загороджують жодні інші об'єкти. Мабуть, Албанія на сьогоднішній день - це одна з нечисленних країн Європи, яка ще може похвалитися такими умовами.
Огляд ринку нерухомості Албанії
Незважаючи на дещо спотворену репутацію на світовій арені, Албанія вважається багатьма експертами чудовим місцем для інвестування в нерухомість. Тут м'який клімат і можливість відпочити на березі Адріатичного або Іонічного моря, високий рівень будівництва доріг і будинків, що постійно зростає. При цьому ціна на нерухомість дуже низька.
Нерухомість в Албанії дуже різноманітна. Тут можна купити як престижні апартаменти в житловому комплексі на морському узбережжі, так і квартиру в багатоповерховому будинку якогось великого міста. На узбережжі активно будуються вілли, об'єднані в красиві комплекси, які розташовані максимально близько до води, в оточенні сосен, з повністю розвиненою інфраструктурою. До того ж, за якістю будівництва в Албанії зовсім не поступаються аналогічним об'єктам на інших європейських курортах.
Купити нерухомість в Албанії можна у найрізноманітніших регіонах. Найбільш затребуваним є столичний регіон Албанії - місто Тирана. Однак житло в цьому регіоні не таке цікаве для тих, кому, в першу чергу, цікава курортна нерухомість. Так як Албанія має власний вихід до Іонічного та Адріатичного моря, найбільш цікаві та привабливі об'єкти нерухомості, природно, розташовані саме на морському узбережжі.
Як іноземцю купити нерухомість в Албанії
Албанія є однією з держав, законодавство яких майже не обмежує покупку нерухомості іноземцями. Ринок нерухомості Албанії є відкритим. Іноземці мають такі самі права, як і місцеві жителі, отже, можуть купувати у власність об'єкти житлової та комерційної нерухомості як фізичні особи по всій території країни. Виняток - заборона купівлю землі сільськогосподарського призначення, оскільки економіка країни залежить від аграрного сектора. Але у цьому випадку покупцеві необхідно буде відкрити юридичну особу.
Зареєструвати фірму можна в Албанії та на території країни проживання інвестора. Але іноземна юридична особа купити у власність землю зможе лише створивши спільне підприємство з албанцями або зареєструвавши філію в Албанії. При цьому земля переходить у власність компанії після того, як у неї інвестовано суму як мінімум у розмірі її триразової вартості.
Крім того, землю можна взяти у довгострокову оренду. Для проведення угоди не треба створювати компанію, отримувати дозвіл в уряду чи проходити ще якусь складну процедуру.
Для оформлення угоди з купівлі нерухомості в Албанії, іноземцю необхідний лише закордонний паспорт.
Пошук нерухомості в Албанії
За бажанням пошуком, вибором і покупкою нерухомості в Албанії можна зайнятися самостійно. Але на практиці, не знаючи особливостей місцевого законодавства, не знаючи мови, пройти всю процедуру без допомоги фахівців складно.
Щоб допомогти покупцеві визначитися з вибором об'єкта, деякі агенції організовують спеціальні ознайомчі тури на кілька днів. Потенційний покупець має можливість ближче познайомитися з країною, наживо побачити різні об'єкти нерухомості, а також проконсультуватися з експертом.
Професійні агенції нерухомості зроблять юридичну перевірку документів, за якими оформлений об'єкт, переконаються, що на ньому немає обтяжень, а також боргів з комунальних послуг та податків, дізнаються, чи не накладено додаткову заборону на користь третіх осіб, чи правомочна реєстрація права власності.
Працюючи з іноземними покупцями агентства нерухомості, крім повного супроводу угоди, намагаються надати максимальне сприяння і після укладання договору купівлі-продажу. А саме - консультують із побутових питань, рекомендують магазини та школи, а деякі компанії можуть взяти об'єкт в управління.
Процедура купівлі нерухомості в Албанії
Для того, щоб купити нерухомість в Албанії (укласти договір купівлі-продажу), необхідний оригінал закордонного паспорта покупця нерухомості. На даний момент нерезиденти не можуть купувати нерухомість в іпотечний кредит, хоча це дозволено громадянам ЄС і США.
Процедура купівлі нерухомості зазвичай складається з наступних етапів:
Бронювання об'єкту
Щоб закріпити об'єкт для себе, покупець укладає з продавцем попередній договір.
Для оформлення попереднього договору іноземним громадянам необхідно мати закордонний паспорт і документальне підтвердження наявності коштів та їх походження. Сума завдатку включається до суми плати за нерухомість. Продавець, крім паспорта, повинен надати документи, що підтверджують його право на володіння - свідоцтво або сертифікат про право на власність.
Для підписання документа сторони зустрічаються у нотаріуса, який обов'язково перевіряє нерухомість. Він робить запит до Національного кадастрового агентства, яке протягом кількох днів надсилає всю необхідну актуальну інформацію про об'єкт в електронному вигляді. У документі вказується розташування нерухомості, прізвище власника, площа, а також відомості про наявні обтяження в історії об'єкта.
Дана виписка з кадастрового агентства дійсна 30 днів, протягом яких має бути укладений попередній договір, бо інакше нотаріусу треба буде робити запит повторно. За цей час покупець може провести додаткову перевірку об'єкта, наприклад, якщо виникли розбіжності щодо відповідності кордонів нерухомості, зазначеним у плануванні. Така перевірка здійснюється сертифікованим топографом за рахунок покупця. Вартість - близько 1 євро за квадратний метр.
Після цього нотаріус складає текст договору та засвідчує його. У документі зазначаються особисті дані та реквізити сторін, інформація про об'єкт, вартість угоди, строки та умови оплати, дата укладання договору, гарантії. Обов'язково прописуються права та обов'язки сторін. Якщо покупець не виконує своїх зобов'язань, він втрачає завдаток. Якщо угода зривається з вини продавця, він повертає завдаток покупцю в дворазовому розмірі.
Договір укладається албанською та рідною мовою покупця у трьох-чотирьох примірниках, які мають однакову юридичну силу.
Потім нотаріус блокує об'єкт у кадастровому агентстві на термін, який прописаний у договорі. Після цього ніхто не може вчиняти з нерухомістю жодних юридичних дій.
І, нарешті, покупець вносить завдаток. Зазвичай це 10-30% вартості нерухомості. Розмір передоплати залежить від продавця та його схильності піти на поступку. Сума, що залишилася, виплачується поступово.
Продавець або дає розписку покупцю за отриману суму авансу, або розрахунок складає транзитний рахунок нотаріуса і факт передачі готівки відбивається у договорі. Виплатою завдатку покупець резервує об'єкт.
За чистоту правочину повністю відповідає нотаріус. Він несе відповідальність за встановлення справжності свідоцтва про володіння нерухомістю та перевірку історії об'єкта до укладання фінального договору купівлі-продажу.
Оплата угоди
Оплата об'єкта здійснюється у строк від тижня, при 100% оплаті, і до кількох місяців, при розстроченні з моменту підписання договору про завдаток. Згідно з чинним законодавством Албанії, покупець перераховує гроші на транзитний розрахунковий рахунок нотаріуса, що сприяє прозорості угоди.
Покупця в Албанії, з правової точки зору, максимально захищено. Гроші на транзитному рахунку нотаріуса лежать доти, доки не буде підписано договір купівлі-продажу та покупець не отримає на руки свідоцтво про право власності.
Підписання договору купівлі-продажу
На цьому етапі вноситься останній платіж. Основний договір купівлі-продажу підписується, коли покупець повністю перевів всю суму за договором на транзитний рахунок нотаріуса.
Якщо угода укладається з девелопером, то нотаріальна купча або остаточний контракт, який закріплює за покупцем право володіння нерухомістю в Албанії, підписується після закінчення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію. Про це у державному реєстрі робиться запис, що підтверджує офіційний перехід титульних прав власника.
На підписанні остаточного договору купівлі-продажу обов'язково присутній сертифікований Міністерством юстиції Албанії перекладач з мови, якою володіє покупець. Або основний договір складається письмово одночасно двома мовами: албанською та рідною мовою покупця у чотирьох примірниках, або перекладачем здійснюється усний переклад договору албанською і факт присутності перекладача та повного розуміння покупцем вихідного тексту відображається у договорі албанською мовою.
У документі зазначаються особисті дані та реквізити сторін, кадастровий номер нерухомості та його ціна. Потім відбувається його підписання та закріплення нотаріальним підписом та підписом сертифікованого перекладача.
Реєстрація права власності
Після того, як нотаріус уклав договір купівлі-продажу, угода реєструється в Національному кадастровому агентстві та вноситься запис про нового власника житлового майна. У такий спосіб здійснюється перехід права власності.
Албанське законодавство передбачає видачу свідоцтва про право власності на ім'я нового власника протягом 30 робочих днів після реєстрації нотаріусом договору купівлі-продажу у кадастровому агентстві.
Свідоцтво може отримати як сам покупець, так і його довірена особа. Сьогодні свідоцтво видають як у паперовому, так і в електронному вигляді - нотаріус безпосередньо спрямовує новому власнику посилання на завантаження документа.
Віддалена угода
Якщо новий власник, будучи громадянином іншої країни, не може бути присутнім при оформленні правочину особисто, замість нього може з'явитися співробітник албанського агентства нерухомості або інша надійна фізична особа.
Важливо правильно оформити довіреність на представлення інтересів. Довіреність повинна включати повний обсяг функцій, бути засвідчена нотаріусом та перекладена албанською мовою ліцензованим перекладачем.
Витрати на придбання нерухомості
В Албанії витрати при придбанні нерухомості нижчі, ніж у більшості країн Європи.
При покупці нерухомості з покупця не стягуються жодних податків.
Сума державного мита за реєстрацію права власності складає:
- Сума мита зазвичай не перевищує 100 євро.
- Якщо купується новобудова, доведеться заплатити ще й муніципальний збір. Він становить від 3 до 10 євро за квадратний метр, залежно від району Албанії.
Оплата послуг нотаріуса. Сума обчислюється в залежності від наданих послуг, вартості об'єкта та його площі. Гонорар нотаріуса становитиме приблизно 150-450 євро згідно з встановленими державними тарифами (0,23%-0,35% вартості угоди).
Комісія рієлтора. Комісія агента з нерухомості ділиться між покупцем (1%) та продавцем (2%). У деяких випадках винагорода агента вже включена до ціни.
Послуги перекладача. Якщо клієнту будуть потрібні послуги перекладача і цей сервіс не включений до комісійних агентств, вартість супроводу угоди у нотаріуса коштує від 45 євро за годину або 350 євро за день.
При купівлі нерухомості в новобудові необхідно оформити страховку на 10 років. Ця вимога діє з 1 січня 2020 року і поширюється як на резидентів, так і на нерезидентів країни. Вартість страховки на десять років складе близько 1% від ціни нерухомості, зазначеної в договорі купівлі-продажу.
Підключення комунікацій. При покупці новобудови необхідно буде заплатити за підключення води та електрики у квартирі. Плата здійснюється один раз у місцевому відділенні комунальної служби у розмірі 170 - 200 євро за послугу, включаючи купівлю та встановлення лічильників.
Володіння нерухомістю - не підстава для отримання дозволу на проживання
Володіння нерухомістю в Албанії не може стати підставою для отримання дозволу на проживання. Проте є обов'язковою умовою. Дозвіл на проживання спочатку видається терміном на рік, потім двічі на два роки. Весь цей період власник дозволу на проживання повинен бути в країні не менше 180 днів на рік. Через п'ять років іноземець має право на отримання албанського паспорта.
Плюси та мінуси купівлі нерухомості в Албанії
Плюси
Доступні ціни. Однією з основних переваг купівлі нерухомості в Албанії є низькі ціни, порівняно з іншими європейськими країнами. Це робить її привабливим варіантом для інвесторів, які бажають отримати добрий прибуток від своїх інвестицій. Крім того, низькі ціни дозволяють інвесторам купувати кілька об'єктів нерухомості.
Індустрія туризму в Албанії швидко стає популярним туристичним напрямом, що означає високий попит на оренду нерухомості. Інвестори можуть отримати вигоду, здаючи свою нерухомість в оренду туристам, особливо у пік сезону. Дохід від оренди може забезпечити стабільний потік доходів, що робить його вигідною інвестиційною можливістю.
Красиві пейзажі. Албанія є батьківщиною приголомшливої природної краси, включаючи найчистіші пляжі, величні гори та кришталево чисті озера. З багатьох об'єктів нерухомості відкриваються захоплюючі види, які можуть стати основною перевагою для інвесторів. Мальовнича краса країни робить її привабливою як для інвесторів, так і для туристів.
Мінуси
Бюрократія. Процес купівлі нерухомості в Албанії може бути досить бюрократичним та тривалим. Інвестори мають бути терплячими і готовими орієнтуватися в правовій системі. Важливо найняти адвоката, щоб забезпечити законність угоди та уникнути будь-яких потенційних проблем.
Інфраструктура. Незважаючи на зусилля щодо покращення інфраструктури країни, у деяких областях вона все ще не розвинена. Інвестори повинні знати про потенційні проблеми, з якими вони можуть зіткнутися щодо транспорту, комунальних та інших послуг. Відсутність інфраструктури може вплинути на вартість нерухомості та потенційний дохід від оренди.
Підбиваючи підсумки
- Іноземний громадянин має право купувати нерухомість в Албанії за тими ж правилами, що й резидент.
- Для купівлі землі сільськогосподарського призначення необхідно відкрити юридичну особу.
- Володіння об'єктом є окремою підставою для подання документів на дозвіл на проживання.
- При покупці нерухомості з покупця жодні податки не стягуються.
- Процедура купівлі нерухомості іноземцями в Албанії чітко регламентована законодавством країни та є максимально прозорою.
- За чистоту правочину відповідає нотаріус. Участь перекладача є обов'язковою.
- Продавець не може забрати гроші за нерухомість доти, доки не буде підписано договір купівлі-продажу та покупець не отримає на руки свідоцтво про право власності.
- При оформленні нерухомості витрати становитимуть трохи більше 4% вартості об'єкта.
Нерухомість в Албанії (відео)
