Купити нерухомість в Італії

Італія - чудова країна як для життя, так і для відпочинку - м'який клімат, неймовірні пейзажі, різноманітність курортів, затишні містечка на узбережжі та гарні міста з багатою історією. Купити нерухомість в Італії - це стати її частиною, отримати можливість приїжджати у будь-який час, крім того, купівля нерухомості у будь-якому регіоні країни стає гарним вкладенням коштів. Житло у цій країні дешевше, ніж, наприклад, у Франції, Німеччині чи Швейцарії. Найчастішими покупцями житлової нерухомості в Італії, як свідчить статистика, є німці та англійці.

Хто може купити нерухомість у Італії

Іноземні громадяни можуть придбати нерухомість в Італії на підставі двох документів - статті 16 Королівського указу № 262 від 16 березня 1942 року і Законодавчого декрету від 25 липня 1998. Ці документи зрівнюють можливості громадян інших держав та італійців, дозволяючи користуватися тими самими правами.

Немає спеціальних вимог для громадян країн Європейського Союзу, країн Європейської економічної зони, таких як Ісландія, Ліхтенштейн та Норвегія, а також для осіб без громадянства або біженців, які прожили в Італії понад 3 роки і бажають придбати нерухомість в Італії. Інші категорії громадян мають перевірити право на купівлю житла на сайті Міністерства закордонних справ, яке обумовлено договором про взаємність. Наприклад, подібні угоди підписано зі США, Великобританією, Канадою та Китаєм. Швейцарія обмежує купівлю нерухомості для італійців, тож і громадяни цієї країни не мають повної свободи дій у цій сфері на території Італії.

Якщо іноземець за законом може претендувати на покупку житла в Італії, то правила покупки для нього будуть такими ж, як для громадян цієї держави. Не потрібно вимагати дозвіл у місцевої влади або отримувати дозвіл на проживання. Влада Італії не обмежує види нерухомості для іноземців. Громадянин будь-якої країни, який має достатні кошти, може купити будинок, квартиру або апартаменти для проживання, комерційну будову для ведення бізнесу або земельну ділянку під забудову. Оформляються угоди як на фізичну, так і на юридичну особу. Крім того, іноземець може вкласти кошти в акції та цінні папери італійських компаній, які володіють нерухомістю на території країни.

Вибір регіону Італії для покупки житла

Перед початком пошуків нерухомості в Італії важливо провести невелике дослідження її 20 регіонів. Країна настільки різноманітна, що відповідний регіон для постійного проживання в Італії можуть вибрати і любителі пляжного відпочинку в стилі "сонце і море", і шанувальники пам'яток старовини, а також поціновувачі місцевого гастрономічного мистецтва, і іноземці, які віддають перевагу грі в гольф або походам на природу.

Північна частина країни - найбільш розвинена економічно та вважається найпрестижнішою для проживання. Тут розташоване місто Мілан - центр європейської моди та місто Венеція - романтична та туристична столиця світу. Ціни на нерухомість у регіоні часто перевищують 10 тисяч євро за квадратний метр, а середньою вважається ціна в 4 тисячі євро за квадратний метр. Квартири, апартаменти, пентхаузи і відреставровані особняки користуються підвищеним попитом і мають високу ліквідність. Через великий наплив туристів, нерухомість у цьому регіоні вигідно здавати в оренду.

У центральній частині країни розташувалася мальовнича Тоскана. Саме Тоскана посідає перше місце у списку "найкращі регіони для покупки елітної нерухомості та постійного проживання в Італії", і при цьому вважається однією з найкрасивіших в Італії. Її виноградники та оливкові гаї, невеликі пансіони, готелі та фермерські господарства приваблюють романтиків та ділових людей. Романтики бачать тут чудове місце для затишного сімейного життя, а ділові люди - великі можливості у сфері агробізнесу. Такий інтерес призвів до того, що ціни на нерухомість у Тоскані не поступаються цінами на житло в Римі і коливаються в межах 5-12 тисяч євро за квадратний метр. Щоб придбати будинок мрії в Тоскані, доведеться витратити в середньому 350000 євро.

Ціни на подібні будинки з садом трохи нижчі в сусідній Умбрії та ще нижчі у сусідньому регіоні Марке, який здавна розцінювався покупцями як недорога альтернатива модній Тоскані. Проте, центральна частина Італії перестає бути єдиною областю країни з вишуканими пейзажами.

Лігурія - Лазурний берег Італії, одна з найреспектабельніших і найдорожчих областей. Тут покупцю варто орієнтуватися на ціни від 150000-170000 євро за невелику квартиру.

Калабрія та Апулія - південні регіони, які мало освоєні туристами. Тут найтепліше сонце, найчистіше море, найпрекрасніша природа та найдешевша нерухомість в Італії. Регіони можна порівняти за рівнем цін на нерухомість з Болгарією: так, вартість квартир починається від сум в 65000-70000 євро. Це єдині недорогі і тому інвестиційно привабливі регіони країни.

Пошук нерухомості в Італії

Перш ніж розпочати пошук нерухомості в Італії, необхідно чітко усвідомити який тип житла цікавий: будиночок на березі озера, апартаменти у великому курортному місті або невелике житло в сільській місцевості і якою буде його гранична вартість. Далі необхідно визначитися із призначенням нерухомості: апартаменти для відпочинку, квартира для постійного проживання або житло для оренди. Це важливо з двох причин:

1. Купуючи нерухомість "для себе", покупець орієнтується лише на свій смак та свої можливості. Він може купити відокремлений будиночок на скелястому узбережжі, куди, крім нього, ніхто не зможе потрапити, але здавати таку нерухомість в оренду буде складно. Необхідно враховувати наявність транспортних розв'язок, близькість магазинів, автозаправок та інше.
2. Якщо іноземний громадянин не збирається жити в Італії, а нерухомість розглядається лише як спосіб інвестицій, слід врахувати ліквідність об'єкта. Недороге житло, розташоване в районі з гарною інфраструктурою, продати легше, ніж дорогі апартаменти у відокремленій бухті.

Особистий і ретельний огляд об'єкта, що купується, буде зовсім незайвим. Нерухомість в Італії біля моря або озера, часто піддається "нападам" вогкості та плісняви. Слід ретельно оглянути стіни, стелі та цокольні приміщення перед покупкою. Якщо увагу покупця привернув старий будинок у мальовничому місці, і він планує перебудувати його під себе, необхідно уточнити в місцевій комуні на яких умовах можливе перепланування?

Визначившись із типом житла та бажаним районом його розташування, можна приступати безпосередньо до пошуку об'єкта. Можна шукати житло на сайтах оголошень або працювати з рієлтором.

Сайти з пропозиціями про нерухомость в Італії

Найпопулярніші сайти з пропозиціями про нерухомість:

• Immobiliare.it. Користувачам доступний пошук житла по карті, а також програма для мобільного телефону. На порталі розміщені пропозиції від агенцій, будівельних компаній та приватних осіб.
• Idealista.it. Італійський веб-ресурс виділяється на тлі інших різноманіттям якісних фотографій та точним пошуком об'єктів за заданими критеріями.
• Casa.it. Сайт відноситься до ресурсів із найбільшою кількістю оголошень.

Вибір рієлтора в Італії

З юридичної точки зору, участь рієлтора не обов'язкова, але він може значно прискорити та полегшити процес підбору нерухомості за заданими параметрами, а іноді й дозволить заощадити на покупці, оскільки компетентний агент знає, як і скільки можна поторгуватися в ціні, допоможе з перевіркою об'єкта та правильним оформленням угоди.

При виборі рієлтора в Італії варто враховувати, що ця діяльність ліцензується. У агента має бути відповідний сертифікат та реєстрації у професійному реєстрі. Можна переглянути компанії та рекомендації на сайті Федерації агентств нерухомості Італії. Ріелтор у цій країні має право отримувати винагороду від продавця та покупця одночасно. Розміри комісій не регулюються, але зазвичай становлять 3-5%.

Портали для пошуку агентства з нерухомості:

• WeAgentz. На веб-сайті можна вибрати ріелторів, які говорять потрібною іноземцю мовою.
• Immobili Ovunque. Портал містить як список агентств по всій Італії, так і оголошення про продаж нерухомості.
• Fiaip. Велика торговельна асоціація, що об'єднує ріелторів у всій країні. На сайті доступний пошук по карті.

Процедура купівлі нерухомості в Італії

Процедура купівлі нерухомості в Італії багатоступінчаста і кожен етап є юридично важливим. Алгоритм купівлі нерухомості буде наступним:

Підготовка до підписання угоди купівлі нерухомості в Італії

Отримання ідентифікаційного податкового коду в Італії

Ідентифікаційний податковий код - це індивідуальний номер, у якому закодовані персональні дані. Він необхідний для здійснення будь-яких операцій із держорганами Італії: отримання медичної страховки, при оформленні на роботу, веденні бізнесу, укладання контрактів, відкритті рахунку у банку, підписання договорів із постачальниками комунальних послуг тощо.

В Італії його можна отримати у місцевих відділеннях податкової служби, пред'явивши паспорт. Також оформити ідентифікаційний податковий код можна у консульствах Італії у своїй країні.

Відкриття рахунку у банку в Італії

Для наступних фінансових розрахунків, зазвичай, відкривають рахунок у італійському банку, на який покупець переводить необхідну суму з рахунку у своїй країні. Надалі з цього рахунку можна буде оплачувати комунальні послуги.

Можливий також варіант переказу грошей із зарубіжних рахунків, але при цьому є ризик непередбачених затримок, адже кошти обов'язково повинні прийти на рахунок продавця до підписання купчої.

Резервація об'єкта нерухомості в Італії

Підготовка пропозиції про покупку нерухомості в Італії

На італійському ринку нерухомості заведено торгуватися. Але місцева особливість у тому, що ці переговори ведуться у письмовій формах. Спочатку покупець робить письмову пропозицію купівлі продавцю. Продавець може або відразу погодитись, або запропонувати зустрічні умови. У пропозиції прописується як бажана ціна об'єкта, так й терміни укладання подальших договорів.

Внесення завдатку

Коли продавець приймає пропозицію купівлі, покупець перераховує йому завдаток. Як правило, це 5-10% ціни об'єкта.

Надалі, якщо якась із сторін зірве угоду, це спричинить нею матеріальну відповідальність. Якщо покупець відмовиться, він втратить завдаток, а якщо передумає продавець, він повинен буде повернути завдаток у подвійному розмірі. Штрафні санкції також прописуються у письмовій пропозиції про купівлю.

Укладання договору купівлі нерухомості в Італії

Укладання попереднього договору

Укладання попереднього договору перестало бути обов'язковим. Зазвичай цей договір підписують, якщо угоду розтягнуто в часі, суми досить великі або на цьому наполягає одна із сторін. Якщо покупець готовий внести всю суму угоди одноразово, можна одразу підписувати фінальний договір купівлі-продажу.

Попередній договір засвідчується нотаріусом та містить таку інформацію:

• персональні дані продавця та покупця;
• вартість нерухомості та порядок оплати, у тому числі розмір внесених завдатків;
• опис об'єкта нерухомості, його кадастрові дані.

Після підписання договору нотаріус приступає до перевірки поданих продавцем документів про власність, у ході якої з'ясовується, чи справді продавець є власником, чи нерухомість у заставі, чи немає якихось інших причин, що перешкоджають угоді. Якщо перевірка показує неможливість продажу даного об'єкта, то угода вважається такою, що не відбулася з вини продавця і той несе перед покупцем матеріальну відповідальність у вигляді подвійного розміру завдатку.

Після підписання попереднього договору продавець немає права відмовитися від рішення продати об'єкт. Угода вважається повністю незворотною.

На цьому етапі покупець оплачує послуги рієлтора.

Укладання основного договору купівлі-продажу

Основний договір купівлі-продажу підписується продавцем та покупцем у нотаріуса та підлягає нотаріальному засвідченню. Перед підписанням нотаріус зобов'язаний зачитати договір вголос та виключити варіативність у розумінні всіх його пунктів.

З покупцями, які не володіють італійською мовою, підписання договору може пройти за однією з наступних схем.

• На угоді присутні перекладач та два свідки, які володіють двома мовами. Послуги перекладача та свідків оплачує покупець. При цьому договір купівлі-продажу складається двома мовами.
• Оформляється довіреність на представника, який володіє італійською мовою.

Важливо пам'ятати, що на момент підписання основного договору покупець зобов'язаний сплатити податки та гонорар нотаріуса. Тільки після цього підписання договору буде можливим. На даному етапі також повністю виплачується вартість нерухомості покритими чеками чи попереднім банківським переказом. Розмір винагороди нотаріуса залежить від вартості нерухомості. Як правило, вартість послуг становить від 1,0 до 3,5% з урахуванням витрат на реєстрацію у реєстрі.

Оплата угоди

Оплату в Італії прийнято робити так званими покритими чеками. Ці фінансові документи виписує італійський банк, у якому у покупця відкрито рахунок. У день підписання нотаріального договору купівлі-продажу, покупець передає чек продавцю.

Можна також перерахувати кошти з рахунку за кордоном безпосередньо продавцю або (що надійніше) на довірчий рахунок нотаріуса, який передасть їх продавцю після дотримання умов договору.

Оплачувати угоду необхідно у євро, відповідно, якщо кошти зберігаються в іншій валюті, треба враховувати витрати на конвертацію. Розраховуватись за нерухомість готівкою заборонено.

Реєстрація права власності в Італії

Після підписання основного договору відбувається державна реєстрація нерухомості. Нотаріус передає всю інформацію до відповідних державних органів: кадастрове відомство, реєстраційну палату з нерухомості, податкове відомство.

Реєстрація права власності займає від кількох днів до трьох місяців, залежно від муніципалітету, до якого належить кадастр. Проте саме право власності переходить вже у момент підписання договору.

Оригінал договору новий власник отримує після реєстрації в державних органах. Відразу після підписання нотаріус видає сертифікат про проведену угоду.

Податки та додаткові витрати на покупку нерухомості в Італії

Розмір податків при купівлі залежить від типу нерухомості (первинна/вторинна), статусу покупця (резидент/нерезидент) та кількості об'єктів у нього у власності.

Покупка у приватної особи першого будинку (не елітна нерухомість) для резидентів Італії

• Реєстраційний податок: 2%
• Кадастровий та іпотечний: 50 євро + 50 євро

Покупка в організації першого будинку для резидентів Італії

• Реєстраційний податок: 200 євро
• Кадастровий та іпотечний податок: 200 євро + 200 євро
• Податок на додану вартість: 4%

Купівля у приватної особи для нерезидентів чи другого будинку для резидентів Італії

• Реєстраційний податок: 9%
• Кадастровий та іпотечний податок: 50 євро + 50 євро

Купівля в організації для нерезидентів чи другого будинку для резидентів Італії

• Реєстраційний податок: 200 євро
• Кадастровий та іпотечний податок : 200 євро + 200 євро
• Податок на додану вартість: 10% (22% - елітне житло)

Для нерезидентів податки набагато вищі. Але всі іноземці мають можливість використовувати податкові пільги. Для застосування пільг необхідно, щоб дотримувалися три умови:

1. об'єкт повинен бути класифікований як нерухомість класу люкс;
2. покупець не повинен володіти іншою нерухомістю в Італії, купленою із застосуванням податкових пільг (вимога "першого дому");
3. покупець повинен зареєструвати своє місце проживання за адресою об'єкта протягом 18 місяців з моменту укладання договору купівлі-продажу (іноземцям із країн, що не входять до Європейського Союзу, для реєстрації за місцем проживання доведеться оформити посвідку на проживання).

Якщо покупець використовує пільгу, але не отримає посвідки на проживання та не зареєструється за 18 місяців, то надалі він повинен буде заплатити в скарбницю різницю між податковими ставками, а також штраф у розмірі 30% від цієї суми.

Важливо знати, що при купівлі нерухомості на вторинному ринку податок 9% нараховується не з ринкової, а з кадастрової вартості, а це часто в рази нижче. Наприклад, кадастрова оцінка елітної вілли за 3 мільйони євро може становити 500 тисяч євро, відповідно, податки будуть нижчими, ніж здається на перший погляд.

Витрати на утримання житла

Купуючи нерухомість у центрі Європи, новоспеченому власнику слід пам'ятати, що крім разових витрат на покупку, щороку доведеться оплачувати утримання житла. По-перше, це податок на нерухомість, який розраховується за ставками конкретного регіону та залежить від кадастрової вартості об'єкта. По-друге, внески щодо обов'язкового страхування майна. Їх розмір становить приблизно 2% від вартості житла. По-третє, суми на підтримання порядку на прилеглій території та зовнішній ремонт будівлі. І звісно, комунальні платежі, які залежать від типу об'єкта, його класу та тарифів, що діють у даному регіоні проживання.

Переваги покупки нерухомості в Італії

Італія - це країна з досить стабільною економічною та політичною ситуацією, високим рівнем життя, багатою культурою, якісною освітою та медичним обслуговуванням. Тут влада ставиться до кожного громадянина шанобливо, ставлячи права і свободи людини набагато вищі за інтереси держави.

В Італії право власності є недоторканним, тому багато хто вважає інвестиції в нерухомість більш, ніж вигідними. Кількість іноземних громадян, які віддають перевагу такому плану капіталовкладень, зростає з кожним днем. Бо важко заперечувати переваги такого придбання. За бажання житло можна здавати в оренду, забезпечуючи собі додатковий дохід. Варто зазначити, що уряд Італії вкрай лояльний до іноземних інвестицій у нерухомість, тому створив максимально полегшені умови для її придбання.

І на останок, Італія - це дивовижна країна, куди хочеться не просто приїхати, а залишитись тут назавжди, захоплюючись її красою і надихаючись невимовною атмосферою тепла, затишку і радості.

Купівля нерухомості в Італії 2025 (відео)

Сподобалася стаття? Будь ласка, поділіться:

Facebook Twitter Pinterest Viber Telegram WhatsApp

Вам також буде цікаво: