Як купити іноземцю нерухомість в Іспанії

Іспанія вже давно є одним із найпрестижніших місць для покупки житла, її нерухомість користується неймовірною популярністю у всьому світі. Старовинні міста, унікальні природні ландшафти, краса Середземного моря - все це приваблює покупців вілл, апартаментів та земельних ділянок із усього світу. Але, крім престижу, купівля нерухомості в Іспанії є ще однією важливою складовою благополучного життя - довгострокове вкладення коштів.

Загальна інформація про ринок нерухомості в Іспанії

Іспанія, як було сказано вище, є однією з найбільш популярних, серед іноземців, країн для покупки житла за кордоном, оскільки купити нерухомість в Іспанії може громадянин будь-якої країни. Традиційно найактивніші на ринку англійці, німці, шведи, фіни.

Іспанія є туристичною країною, тому більшість місцевих мешканців та гостей вважають за краще купувати квартири та будинки з метою отримання прибутку за рахунок їх здачі в оренду або перепродажу в майбутньому, оскільки ціни на нерухомість щороку зростають. Іспанський ринок приваблює великою різноманітністю об'єктів, як на материковій частині країни, так і на островах, деякі будують спеціально під інвесторів. Найбільш популярними регіонами для покупки нерухомості в Іспанії серед іноземців є острови Тенерифе та Майорка, друге за чисельністю місто країни - Барселона, Валенсія, курорти на узбережжях Коста-Бланка, Коста-дель-Соль та Коста-Брава.

Одні з найдешевших варіантів можна зустріти на іспанському узбережжі Коста-Бланка. Зокрема, купити апартаменти з однією спальнею на вторинному ринку в містах Торрев'єха або Аліканте можна за 40000 - 60000 тисяч євро. Будинок, що окремо стоїть, з невеликою ділянкою в упорядкованому комплексі в 5-6 кілометрах від моря можна підібрати за 100000 - 120000 євро.

Яку нерухомість можна придбати іноземцям в Іспанії

Приємною особливістю купівлі нерухомості в Іспанії є той факт, що іноземцям надаються ті ж права, що й корінним жителям країни. Житлові або комерційні площі доступні фізичним та юридичним особам, без будь-яких обмежень. Прозорість, безпека, юридична бездоганність правочинів гарантовані державою, всі придбання реєструються нотаріально. Купити нерухомість в Іспанії дозволяється громадянину будь-якої держави, для покупки не обов'язково вимагати посвідку на проживання або інші міграційні документи.

Питання про певні типи об'єктів також не стоїть, можна стати власником незабудованих територій, торгових площ, вілл із прилеглими ділянками, апартаментів на первинному/вторинному ринку. Придбання земельної ділянки в питанні оформлення подібно до купівлі іншої нерухомості в Іспанії, всі угоди заносяться до Реєстру власності. Ознайомитись з категорією земель можна через карти розбиття ландшафтів, що є у всіх муніципалітетах. На які землі відкрито продаж:

• Землі міського типу для будівництва будинків з підведеними системами комунікацій. Можна купувати під забудову.
• Території, які потенційно готові до переведення в категорію забудови. Земля такого типу має бути внесена до генерального державного плану, тоді разом із архітектурним проектом вона стає "міською".
• Землі історичної, археологічної цінності чи сільськогосподарські площі. У таких районах будівництво заборонено, звести свій будинок дозволяється лише фермеру, який веде на ділянці сільгоспроботи. Переведення історичних земель у клас "міських" неможливе.

Пошук нерухомості в Іспанії

Першочергове питання, яке слід вирішити майбутньому власнику - яким має бути призначення нерухомості. Іспанський ринок пропонує безліч різних варіантів будинків та квартир, які підійдуть одиноким особам, сім'ям з дітьми або пенсіонерам, які планують провести старість на березі моря, а також інвесторам, які бажають отримати прибуток. Чітке знання призначення нерухомості допоможе оцінити розташування та планування квартири, найближчу інфраструктуру.

Типи нерухомості в Іспанії

Покупець може обрати об'єкт для придбання на іспанському ринку в залежності від власних цілей: проживання, ведення бізнесу, складське зберігання, оренда. Розрізняють такі види нерухомості в Іспанії:

• Студія. Житло складається з санвузла та 1 кімнати, яка одночасно служить кухнею, вітальнею та спальнею. Студія вважається одним із найдешевших типів нерухомості. Як правило, такий вид житла найчастіше використовується для здачі в оренду туристам чи студентам.
• Квартира. Найпопулярніший вид нерухомості серед місцевих мешканців для постійного проживання. Кількість кімнат вимірюється спальнями. Квартири розташовуються в багатоповерхових будинках, найчастіше у житлових комплексах із власним паркуванням, сквером та басейном. Трьохспальні апартаменти складаються з вітальні-їдальні, 3 кімнат для сну, кухні та санвузла.
• Дуплекс. Двоповерхові квартири, що розташовуються у багатоповерхових будинках. На першому рівні апартаментів, як правило, розміщуються вітальня, санвузол та кухня. На другому поверсі - спальні та ванні кімнати.
• Пентхаус. Квартири розміщуються на останньому поверсі багатоповерхових будинків. Найчастіше власники пентхаусів мають особистий доступ на дах-терасу, де може бути зона відпочинку та барбекю. Квартири відрізняються великими площами та наявністю панорамних вікон. Деякі пентхауси можуть складатися з двох рівнів і розміщуватись на передостанньому та останньому поверхах будівлі.
• Лофт. Найчастіше зустрічаються у великих містах. Квартири-лофт розташовуються у приміщеннях занедбаних заводів, фабрик чи інших промислових підприємств. Власники апартаментів повністю переробляють їх під житловий фонд: проводять електрику, воду, за потребою газ і центральне опалення. Квартири відрізняються великими площами, відсутністю перегородок та стін. Найчастіше такі апартаменти обирають творчі люди - художники, архітектори.
• Бунгало. Апартаменти розташовуються в одно або двоповерховому будинку в житлових комплексах за межами міста. У бунгало може бути 1 або 2 квартири з окремим входом у кожну та власною територією. Цей тип нерухомості будується без під'їздів та ліфтів. Бунгало, що розташоване на другому поверсі, може мати простору терасу.
• Суміжний котедж. Будинок, розрахований на 2-4 господарі. Кожен власник має окремий вхід. Суміжні котеджі розташовуються за межами міста у невеликих житлових комплексах із власною охороною, паркуванням, парком, ігровими майданчиками. На території котеджних комплексів можуть бути присутні магазини, дитячі садки та школи.
• Будинок. Котедж, що окремо стоїть, розрахований на 1 господаря. Навколо будинку розташовується індивідуальна ділянка, яку власник може використовувати як паркування або зону відпочинку. Величезні паркани для Іспанії є рідкістю - місцеві жителі не звикли приховувати щось від сусідів.
• Вілла. Будинок площею від 200 квадратних метрів. Найчастіше власниками вілл є заможні іспанці чи іноземці. На території господарі розміщують басейни, невеликі озера та навіть міні-парки. Вілли рідко купуються для постійного проживання. Власники апартаментів найчастіше використовують такий вид нерухомості для відпочинку на вихідних, проведення відпустки чи урочистостей.
• Земельна ділянка. Іноземець може придбати землю міського чи сільськогосподарського призначення. Залежно від типу ділянки, власник має право організувати будівництво капітального будинку, котеджу, вілли або фермерського господарства.
• Комерційна нерухомість. Розташовується на нижніх поверхах приміщень, торгових центрах чи промислових зонах міст. Комерційна нерухомість може бути використана під магазини, виставкові зали, салони краси, приватні медичні кабінети, офіси, склади, заводи.

Сайти для пошуку нерухомості в Іспанії

Шукати варіанти можна самостійно чи через спеціалізовані агенції. Щоб уявити ситуацію на ринку, варто переглянути пропозиції дистанційно через сайти. Нижче наведені найпопулярніші ресурси:

• Idealista - найпопулярніший сайт, щодня тут публікується близько 10 тисяч оголошень.
• Fotocasa - ресурс з базою, що містить понад мільйон об'єктів.
• Habitaclia - нерухомість для тих, кого цікавить Каталонія.
• Vibbo - сайт з різними оголошеннями, у тому числі з житловими та комерційними об'єктами.

Послуги ріелтора в Іспанії

Звернення до агенції нерухомості дозволить розглядати лише відповідні запиту об'єкти, які підібрали фахівці. Деякі продавці вважають за краще працювати виключно через агентів, щоб зберегти конфіденційність. Тому ексклюзивні варіанти нерухомості часто бувають доступними лише за участю посередників. Після відбору варіантів фахівцями майбутньому покупцю потрібно вирушити на особистий огляд об'єктів.

Ріелтор - необов'язковий учасник угоди при оформленні нерухомості в Іспанії, проте його послуги можуть суттєво спростити процес. Він допоможе отримати ідентифікаційний номер NIE, підібрати нерухомість, що підходить під запити клієнта, вирушить разом із ним на перегляд. Деякі ріелтори допоможуть і з пошуком меблів, і у укладанні договорів із постачальниками комунальних послуг. При виборі агента варто провести попередню перевірку: коли була зареєстрована юридична особа, чи він готовий поділитися контактами попередніх клієнтів, чи бере участь у професійній асоціації.

Процедура купівлі та оформлення нерухомості в Іспанії

Підібравши необхідну нерухомість, доведеться пройти такі етапи угоди:

1. Бронювання обраного об'єкта.
2. Пошук незалежного професійного перекладача.
3. Пошук юриста в Іспанії для супроводу та укладання угоди.
4. Відкриття рахунку в іспанському банку.
5. Отримання ідентифікаційного номера NIE.
6. Перевірка чистоти документів по нерухомому об'єкту.
7. Укладання Попереднього Договору купівлі-продажу.
8. Підписання Договору купівлі-продажу.
9. Реєстрація нового власника нерухомості.

Бронювання обраного об'єкта

Коли потрібний об'єкт знайдено, можна зняти його з продажу, залишивши продавцеві завдаток, що підтверджує серйозність намірів покупця. На ринку продажі нерухомості в Іспанії прийнято передавати для бронювання 3-5 тисяч євро. Власник підпише квитанцію про отримання завдатку, надалі цю суму зарахують до вартості об'єкта.

Пошук незалежного професійного перекладача

В іспанських агентствах нерухомості зазвичай спілкуються місцевою мовою, рідше - англійською.

Спілкуватися іспанською іноземцю доведеться не тільки з продавцем, але і з юристом і нотаріусом. Відповідно, всі документи щодо угоди також будуть складені іспанською мовою. Тому для перекладу та коректного розуміння змісту договорів йому знадобиться допомога. Головне, тут дуже важливим є пошук незалежного професійного перекладача, якому можна довіряти.

Пошук юриста в Іспанії для супроводу та укладання угоди

Для супроводу угоди знадобиться юрист, бажано місцевий, який спеціалізується на угодах з нерухомістю в Іспанії. Звичайно, якщо юрист не іспанець, то він обов'язково повинен вільно володіти іспанською мовою. У процесі угоди юрист допоможе правильно укласти договір і дотриматися всіх необхідних формальностей угоди з нерухомістю.

Відкриття рахунку в іспанському банку

Перед покупкою нерухомості покупцю необхідно відкрити рахунок в одному з іспанських банків, з якого надалі здійснюватиметься оплата об'єкта нерухомості, що купується, а також будуть списуватися всі податки та комунальні платежі. Тому до підписання договору у нотаріуса на рахунку має бути відповідна сума. Якщо немає необхідності в залученні фінансових коштів в іспанському банку, то краще вибрати банк, у якому вигідні тарифи та надається широкий спектр банківських послуг.

Варто зазначити, що якщо раніше достатньо було лише пред'явити закордонний паспорт, то зараз іспанські банки запитують документи, що підтверджують офіційне джерело доходу, це може бути довідка з місця роботи із зазначенням заробітної плати за останні 3-6 місяців або довідка з податкових органів про сплату податків у країні резиденції. Ці заходи були введені у зв'язку з програмою щодо запобігання відмиванню грошей та фінансуванню терористичних організацій.

Приватним підприємцям також потрібно пред'явити документ, який підтверджує факт володіння бізнесом або участь у цьому, вказати країну реєстрації компанії, довідку про доходи за 6 місяців, опис підприємницької діяльності із зазначенням назви сайту компанії. Мінімальний вклад для відкриття рахунку може становити від 100 до 300 євро. Як правило, рахунок відкривається протягом 1-2 годин.

Отримання ідентифікаційного номера NIE

В обов'язковому порядку для здійснення правочину необхідно буде отримати ідентифікаційний номер іноземця. Його можна отримати заздалегідь, у консульстві Іспанії у своїй країні, або на місці, у відділі імміграції в поліції. Номер необхідний для здійснення всіх фінансових операцій на території Іспанії, включаючи купівлю нерухомості, автомобіля, яхти, сплати податків.

Документи для оформлення NIE - оригінал та ксерокопія всіх сторінок паспорта, дві фотографії, квитанція про сплату державного мита (близько 10 євро), заповнена анкета EX-15. Зазвичай рієлтори допомагають своїм клієнтам отримати номер іноземця.

Оформлення NIE може тривати від кількох днів до кількох тижнів - залежно від кількості заявок. Забрати документ може представник іноземця, робити це особисто необов'язково.

Перевірка чистоти документів по нерухомому об'єкту в Іспанії

Щоб убезпечити покупку, перед правочином спеціалізований юрист повинен перевірити чистоту документів нерухомого об'єкта. Він замовляє довідку з реєстру про всіх власників та обтяження. Наприклад, типовими обтяженнями є зобов'язання перед банками чи муніципалітетом провести ремонт чи покращення прилеглої інфраструктури.

Якщо під час перевірки з'ясовуються об'єктивні причини, що заважають угоді, покупець має право повернення завдатку у повному обсязі.

Укладання попереднього договору купівлі-продажу нерухомості в Іспанії

Після перевірки об'єкта та прийняття остаточного рішення щодо угоди, сторони, поки що без участі нотаріуса, підписують попередній договір, тобто контракт резервування або, так звану, попередню угоду. Документ містить інформацію про об'єкт, зобов'язання продавця та покупця.

У момент підписання покупець має передати продавцю 10% від ціни об'єкта чи більше, залежно від домовленостей. Зазвичай у договорі прописуються штрафи за його розірвання. Наприклад, якщо покупець відмовляється від угоди, він втрачає заставу, а якщо продаж зриває продавець, він повинен виплатити заставу в подвійному розмірі.

Якщо покупець збирається брати іпотеку в Іспанії, ще до підписання договору купівлі-продажу у нотаріуса необхідно заручитися підтримкою банку. Зазвичай покупець разом із представником - ріелтором чи фінансовим консультантом, збирає пакет документів та надсилає заявку до одного або кількох банків. Схвалення кредиту займає від кількох тижнів до кількох місяців.

Підписання сторонами договору купівлі-продажу нерухомості в Іспанії

Це один із заключних етапів оформлення угоди, підписання договору купівлі-продажу відбувається у присутності нотаріуса у заздалегідь обумовлену дату та час. Договору надається власний реєстраційний номер, номер запису. До моменту підписання купчою на банківському рахунку покупця вже має бути необхідна сума для купівлі об'єкта нерухомості. Як і в багатьох країнах, угода з купівлі-продажу нерухомості в Іспанії завжди проводиться нотаріусом, що забезпечує максимальну безпеку угоди.

Сторонам правочину видаються копії правовстановлюючих документів, засвідчених нотаріусом. Покупець переводить на рахунок продавця частину суми, що залишилася. Після закінчення терміну, що не перевищує трьох місяців, сторони одержують у нотаріуса оригінали договору купівлі-продажу. Після підписання договору купівлі-продажу всіма зацікавленими сторонами, покупець офіційно вступає у права володіння та розпорядження нерухомістю та отримує на руки ордер на право експлуатації даного об'єкта нерухомості, документ на укладання контрактів на комунальні послуги, усі ключі від нерухомості.

Реєстрація нового власника нерухомості в Іспанії

Передачею ключів угода не закінчується. Нотаріус надсилає оригінал договору до реєстру, де його ще раз перевірять та зареєструють права нового власника. Цей процес може тривати до трьох місяців. Після реєстрації новий власник отримує на руки витяг з реєстру та зареєстрований оригінал договору купівлі-продажу.

Податки та додаткові витрати при купівлі нерухомості в Іспанії

Крім вартості нерухомості, існує низка додаткових витрат на оформлення її у власність покупця. Більшість цих витрат становлять державні податки.

Приблизні витрати на оформлення у власність нерухомості в Іспанії складуть близько 13% її вартості, з оформленням іпотеки - близько 15% її вартості.

Податок на передачу прав власності:

• 10% - податок на додану вартість: стягується під час купівлі нової нерухомості від забудовника.
• 10% - податок на передачу власності: стягується під час купівлі вторинної нерухомості Іспанії.
• 21% - податок, що стягується під час купівлі комерційної нерухомості.

Інші додаткові збори

• Нотаріальний збір - нотаріальні витрати за посвідчення купчої, головного офіційного документа купівлі-продажу. Тарифи нотаріальних зборів є єдиними для всіх нотаріусів. Ставка нотаріального збору розраховується за шкалою, що прогресує в залежності від вартості нерухомості в Іспанії. Зазвичай від 0,5% до 1% від суми угоди.
• Реєстраційний збір - реєстраційні витрати, що стягуються за внесення договору купівлі-продажу до Реєстраційної палати. Як і у випадку з нотаріальним збором розмір цього збору встановлюється законодавством і є єдиним для всіх реєстраційних палат. Ставка реєстраційного збору залежить від вартості нерухомості. Зазвичай 1% вартості нерухомості.
• Юридичний збір - оплата послуг юристів за складання документальних актів та надання їх до Реєстраційної Палати. Порядок оплати залежить від спеціаліста та складності угоди. Деякі юристи беруть погодинну оплату - 50-300 євро на годину, інші мають фіксовані тарифи на перевірку та проведення стандартної угоди з нерухомістю - 1500-2000 євро, треті вимагають відсоток від ціни об'єкта - 1,0-1,5%.
• Податок на документальне оформлення юридичних актів - податок, що стягується при складанні будь-яких нотаріальних актів, що підлягають реєстрації. Ставка податку становить 1,5% вартості житла, зазначеної у договорі купівлі-продажу

Висновки

• Закони Іспанії не обмежують іноземців у правах на купівлю нерухомості. Можна купувати різні види об'єктів.

• Власники будь-якого житла в Іспанії, що не є громадянами Європейського Союзу, мають право на багаторазову шенгенську візу, а власники об'єктів від 500 тисяч єврро можуть отримати дозвіл на проживання.
• Обов'язковий учасник угоди з нерухомістю - нотаріус. Без нього покупка не може бути зареєстрована.
• В Іспанії немає фіксованих ставок оплати послуг рієлтора, це питання слід обговорювати зі своїм агентом.
• При купівлі нерухомості місцеві жителі та іноземці сплачують однакові податки.
• Додаткові витрати на купівлю становлять 10-15%. Цю суму слід додавати до ціни об'єкта.

Інвестиції в нерухомість Іспанії (відео)

Сподобалася стаття? Будь ласка, поділіться:

Facebook Twitter Pinterest Viber Telegram WhatsApp

Вам також буде цікаво: